Huizenprijzen: wat zijn de ontwikkelingen in uw regio?

Een kleine twee jaar geleden kwam een commissie van de Tweede Kamer onder leiding van Kees Verhoeven tot de conclusie dat de Nederlandse huizenprijzen lange tijd te hard zijn gestegen. Dankzij soepele regelgeving en diverse financieringsvormen was het voor kopers betrekkelijk eenvoudig om hun lening op te rekken.  De gevolgen zijn inmiddels bekend. Van 2008 tot 2013 zijn de huizenprijzen als gevolg van bekende zeepbel significant gedaald.

Download hier het document

Of lees het document hieronder verder:

Sinds de tweede helft van 2014 stijgen de gemiddelde huizenprijzen weer, al is het licht. “Huizenprijzen stijgen voor vijfde maand op rij”, kopte nu.nl eind vorig jaar. De stijgende lijn wordt ook dit jaar doorgetrokken. Het ING Economisch Bureau verwacht het komend decennium een gemiddelde prijsstijging van 2% per jaar. Een huis wordt, naar verwachting van diverse onderzoeksbureaus, de komende jaren niet meer goedkoper.



Wat zijn de ontwikkelingen van de huizenprijzen in uw regio?

Aan de hand van een algemene proloog en diverse vergelijkingen tussen verschillende (stedelijke en landelijke) regio’s geven we u graag een zo concreet mogelijk antwoord op deze vraag.

1.1. Proloog: de Nederlandse woningmarkt, feiten en cijfers

“De Nederlandse woningmarkt is in veel opzichten uniek. Het is een complexe en sterk gereguleerde voorraadmarkt met veel verschillende spelers, ieder met een eigen belang en met beïnvloedingen van lokaal tot internationaal niveau”, aldus commissievoorzitter Verhoeven in het eindrapport ‘Kosten Koper – Een reconstructie van 20 jaar stijgende huizenprijzen’. Op 1 januari 2012, ten tijde van het commissie-onderzoek, bestond de woningmarkt in Nederland uit 7,4 miljoen woningen, waarvan 60% uit koopwoningen.

De gemiddelde prijs van deze koopwoningen  is sinds de jaren tachtig significant gestegen. Voornamelijk rond de eeuwwisseling stegen de huizenprijzen sterk. Tussen 1995 en 2008 bedroeg de prijsstijging circa 250%. Deze stijging was door de jaren heen veel sterker dan de stijging van bouwkosten en, niet geheel onbelangrijk, de inflatie.

1.1 Internationaal perspectief

Ter vergelijking: de genoemde stijging werd ook bij andere Europese landen geconstateerd. Over de periode 1995 tot 2005 staat Nederland nummer vier in de hoogte van de huizenprijsstijgingen volgens onderzoek van de OECD. Het Verenigd Koninkrijk staat op de eerste plaats, gevolgd door Spanje en Ierland. Duitsland vormt een uitzondering: in dat land bleef de gemiddelde prijs van een woning over een periode van vijftien jaar min of meer stabiel.

1.2 Hoe wordt de prijs van een huis bepaald?

Maar hoe wordt de prijs van een woning nu precies bepaald? De prijs van een woning wordt sterk beinvloed door de prijs van een nieuwe of bestaande referentiewoning van gelijke kwaliteit. Vergelijkingsfactoren zijn onder andere de locatie van de woning en de kwaliteit van bouw en afwerking, maar vanzelfsprekend ook de grootte. De leeftijd van de woningen vormt geen bepalende factor: het verschil tussen de prijzen van bestaande woningen en nieuwbouwwoningen in Nederland is nihil te noemen. Het definiëren van een huisprijs is echter geen exacte wetenschap. De nauwkeurigheid van de prijs wordt sterk bepaald door de regio en de kwaliteit van de regio.

2. Verdeeldheid: bestaat de woningmarkt eigenlijk wel?

Is het begrip woningmarkt concreet te definiëren? Critici vinden van niet, spreken van een containerterm en beroepen zich op sterk in woningprijs verschillende regio’s. Deze stelling is niet geheel onlogisch, gezien iedere regio in feite haar eigen woningmarkt heeft. “De huizenmarkt is regionaal”, concludeert het ING Economisch Bureau.

 2.1 Verschillende regio’s, verschillende prijzen

Omdat mensen hun keuze voor een geschikte woonlocatie sterk laten afhangen van hun werklocatie en de aanwezigheid van familie en vrienden, zijn er grote verschillen tussen regio’s als het gaat om de gemiddelde prijs van een woning. De Tweede Kamer commissie spreekt van “overspannen markten” in de regio’s Utrecht en Amsterdam, maar ook van “evenwichtige woningmarkten” in Brabant en Gelderland en “krimpgebieden” in Groningen, Limburg en Zeeland. Ter vergelijking: de gemiddelde transactie prijs in de regio Amsterdam lag in het derde kwartaal van dit jaar op € 266.000,00. Terwijl de gemiddelde transactie prijs in de omgeving van de stad Groningen beduidend lager ligt. 



2.2 Prijzen in grote steden flink gestegen

De regionale prijsverschillen zijn voornamelijk de afgelopen twee decennia stevig opgelopen. Twintig jaar geleden betaalde een huizenkoper in de gemeente Utrecht gemiddeld € 86.000,00 voor een woning. Inmiddels kost ditzelfde huis circa € 235.000,00: 9% meer dan het landelijk gemiddelde. In de hoofdstad zijn de verschillen nog groter. In 1995 waren de woningen in Amsterdam gemiddeld 5% duurder dan in de rest van Nederland. Anno 2015 is dat verschil opgelopen tot 43%. Ook in Rotterdam en Den Haag zijn de huizenprijzen afgelopen jaren flink gestegen.

2.3 Stedelijk versus landelijk

“In de komende tien jaar zal de trek naar de grote steden doorzetten. In jonge steden geldt bovendien dat uitvliegende jongeren hun eerste eigen woning in diezelfde stad vinden. In steden als Groningen, Utrecht en Amsterdam stijgt het aantal huishoudens flink”, stelt het ING Economisch Bureau. Publicaties van het CBS onderschrijven deze stelling.
Omdat vooral jongeren verhuizen richting de stedelijke gebieden, kampen landelijke gebieden als Friesland en Limburg met vergrijzing. De verwachting is dat aan de randen van het land de bevolking de komende tien jaar zal krimpen. Met een drukkend effect op de huizenprijzen tot gevolg. ING: “De koopkracht van huishoudens ontwikkelt zich daar minder gunstig, de behoefte aan woningen is er kleiner en relatief veel mensen bieden daar een afgeloste, vaak grotere, woning aan voor de verkoop. Dit drukt daarom met name de prijzen van grotere woningen.” Daarnaast is de verwachting dat jonge kopers bereid zijn om te blijven betalen voor de voordelen van wonen in de stad.

2.4 Focus op regio Brabant

Het zijn veelal de overspannen woningmarkten en de krimpgebieden die door experts worden belicht. De zogeheten evenwichtige regio’s als Brabant blijven vaak buiten beschouwing. Over een periode van twintig jaar zijn ook in deze regio de prijzen van appartementen en eengezinswoningen flink gestegen, al blijven de Randstadregio’s koploper.



3 Conclusie & verwachting

Als specialisten van Hofstede Makelaardij willen we het graag nogmaals benadrukken: het voorspellen van de ontwikkelingen op de huizenmarkt is geen exacte wetenschap. Factoren als ruimtelijk beleid, de economie, wet- en regelgeving maar ook het (koop)gedrag van mensen zijn mutatiegevoelig. De verwachting is dat de verschillen tussen verschillende regio’s op het gebied van huizenprijs de komende jaren groter worden. Dit verschil wordt voornamelijk goed zichtbaar wanneer stedelijke regio’s met landelijke regio’s worden vergeleken.

Over Hofstede Makelaardij

Vanuit verschillende instanties wordt potentiële kopers en verkopers aangeraden om zich uitgebreid te laten informeren voordat ze belangrijke financiële beslissingen nemen. Zoek je een betrouwbare NVM-woningmakelaar voor de aankoop, verkoop of taxatie van jouw woning? Bij Hofstede ben je in vertrouwde makelaarshanden! Met zes makelaarskantoren in de regio tussen de rivieren, is Hofstede Makelaardij een van de grotere NVM-woningmakelaars van Nederland.
Met een vrijblijvend verkoopadvies en een gratis waardebepaling van jouw koopwoning, weet je met Hofstede Makelaardij precies waar je aan toe bent. Ditzelfde geldt voor onze unieke, vrijblijvende servicegesprek bij aankoop. Je kunt zo weloverwogen de beslissing nemen om je woning te verkopen of een andere woning aan te kopen. Lees hier meer over aankoopbemiddeling en over huizen kopen bij Hofstede Makelaardij.